若尔盖县人民政府办公室关于印发《若尔盖县住宅小区物业服务行业管理办法》的通知

第一章  总则

第一条  制定依据

依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》等法律法规及行业规范，结合若尔盖县实际，特制定本办法。

第二条  适用范围

本办法适用于若尔盖县行政区域内所有住宅小区，涵盖商品化小区、老旧无物业小区、安置小区、干部职工周转小区、单位自建托管小区等。

覆盖对象包括：全县所有从事物业服务经营活动的物业企业、第三方托管机构、小区业主委员会、业主自治管理组织。全县所有物业服务项目全部纳入常态化、标准化、规范化行业监管。

第三条  监管总体原则

坚持政府监管、属地主导、企业主责、业主共治、信用约束、闭环管理的工作原则。立足我县高寒气候特殊管护需求，聚焦环境卫生、消防安全、设施运维、收费公示、公共收益、维修资金、矛盾化解七大重点，推动全县物业服务提质升级、行业秩序规范有序。

第四条  各方主体职责

县住房和城乡建设局：统筹全县物业行业监督管理工作。负责制度制定、政策宣讲、业务培训、日常督查、专项整治、投诉统一受理、维修资金监管、信用评价、红黑榜公示、行业惩戒指导，牵头开展全县物业服务规范化建设。

各乡镇、属地社区：落实属地网格化管理责任。负责辖区小区日常巡查、现场隐患排查、邻里纠纷调解、业主诉求初步处置、业委会日常指导、物业日常履职监督，配合住建部门完成问题整改、专项检查、安全整治及宣传教育工作。

物业服务企业、托管单位：承担小区物业服务第一主体责任。严格按照物业服务合同及本办法规定开展日常服务，落实环境卫生、安全管理、设施管护、台账建立、隐患自查自改、宣传引导、问题整改等全部工作，主动接受行业监管、群众监督、社会监督。

业主委员会、业主自治组织：依法履职、规范运行，监督物业服务企业履职情况，收集业主合理诉求，协调物业与业主矛盾，依规管理小区公共事务，定期公示小区公共事务开展情况，积极配合行业整治及安全隐患整改工作。

小区全体业主：自觉遵守小区管理规约及物业管理制度，支持配合物业日常管理、隐患整治、环境整治工作，杜绝各类违规停放、违规用电、侵占公共空间等行为，依法理性维权。

第二章  物业企业入驻、备案、人员及退出管理

第五条  项目备案管理制度

物业服务企业承接本县住宅小区物业服务项目后,应当按照规定及时向县住建局办理项目备案;备案信息发生变更的,7个工作日内完成变更报备。未按规定备案的,由县住建局责令限期整改;逾期不改正的,记入企业信用档案。

备案资料包含：企业营业执照、法人信息、项目负责人任职资料、在岗人员花名册、物业服务合同、收费标准备案表、安全应急预案、设施设备管护方案。备案信息发生变更的，须7个工作日内完成变更报备。

第六条  从业人员在岗管理

物业项目实行项目经理负责制、定岗定责制。严禁长期空岗、脱岗、顶岗。项目负责人、核心管理人员变动必须提前向县住建局报备，严禁频繁更换管理人员、弱化小区管理力量。

第七条  物业退出与交接监管

物业服务合同到期、企业主动退出、考评不合格被清退的项目，必须严格执行无缝交接、完整移交制度。

必须完整移交:小区总平面图、管线图纸、设施设备台账、电梯维保档案、消防台账、公共收益财务台账、业主信息台账、隐患整改台账、公示档案。严禁拒不交接、隐匿资料、删除台账、恶意制造小区管理瘫痪。物业服务企业拒不按规定移交资料、拒不退出的,县住建局责令限期改正;拒不改正的,依法予以处置,并将违法失信行为记入物业服务企业信用档案。

第三章  小区基础服务标准化规范

第八条  信息公示标准化建设

全县所有小区统一规范公示栏，做到固定位置、固定内容、季度更新、真实透明。

长期公示内容：物业服务范围、服务标准、收费项目、收费标准、主管部门及社区投诉电话、物业负责人联系方式。

定期公示内容：每季度公共收益收支明细、电梯维保记录、消防自查整改台账、设施维修情况、投诉处置办结情况。

严禁过期公示、虚假公示、选择性公示、残缺公示，公示不规范一律限期整改。

第九条  环境卫生常态化管护

1.小区道路、单元楼道、绿化带、公共空地每日常态化清扫，及时清除生活垃圾、建筑垃圾、枯枝杂物，彻底清理卫生死角；

2.常态化清理墙面小广告、乱涂乱画、乱张贴现象，保持楼道、墙面整洁；

3.严格管控楼道堆放行为，严禁楼道、消防通道、单元大厅堆放废旧家具、纸箱、泡沫等易燃杂物；

4.雨雪冰冻天气第一时间清扫路面、台阶、楼道积雪积冰，做好防滑处置，杜绝结冰安全隐患；

5.垃圾收集点位定时清运、定点消杀，保持干净整洁、无堆积、无异味。

第十条  小区停车及公共秩序管理

1.规范小区车辆停放秩序，划定停车区域，杜绝乱停乱放、占用人行通道；

2.严禁私家车、非机动车长期占用消防通道、安全出口、疏散楼道；

3.门岗落实值守制度，做好外来人员、外来车辆登记管理，强化夜间巡查，维护小区治安稳定；

4.严禁私占公共绿地、公共场地私设车位、私搭乱建。

第十一条  小区装修及违建管控

物业需建立装修报备、日常巡查、完工验收机制：

1.业主装修必须提前报备，物业告知装修禁止行为、施工时限、垃圾堆放要求；

2.每日巡查装修现场，严禁擅自拆改承重墙、改变房屋结构、破坏外立面、私改管线；

3.及时劝阻违规装修、私搭乱建、侵占公共空间行为，劝阻无效的及时上报社区、住建、综合执法部门。

第四章  消防安全与电动车专项管理

第十二条  总体消防管理要求

物业企业为小区消防安全直接责任单位，必须落实每日巡查、每月自查、季度排查制度：

1.常态化检查灭火器、消防水带、应急照明灯、疏散指示标志、消防栓等设施，失效、过期、破损立即更换维修；

2.全程保障消防通道、安全出口、疏散楼梯全天候畅通，做到无堵塞、无占用、无封闭；

3.定期开展小区消防隐患排查，建立隐患台账，实行销号管理；

4.每年组织不少于2次小区消防宣传、应急科普，条件具备的小区开展消防演练。

第十三条  电动车专项管控

实行从严管控模式：

1.严禁一切电动车、电瓶入户上楼、进楼道停放、室内充电；

2.全面杜绝私拉飞线、乱接插排、高空拉线等违规充电行为；

3.各小区统一划定室外集中停放区域，规范定点停放；

4.物业每日重点巡查楼道、单元门口、楼下空地，发现违规行为立即制止、当场整改；

第十四条  安全宣传教育长效机制

1.线下宣传：利用小区公示栏、单元门口、出入口长期张贴防火、防盗、防冻、防滑、电动车安全警示海报；

2.线上宣传：依托业主微信群常态化推送消防安全知识、电动车事故警示案例、冬季居家安全常识；

3.重大节庆、防火关键节点、冬季冰雪时段加密宣传频次，全面提升居民安全意识。

第五章  公共设施设备运维管理

第十五条  电梯安全专项管理

1.所有小区电梯必须委托合规第三方机构进行维保，完整留存维保记录、检测报告、巡检台账；

2.电梯出现故障、停运、异响、卡顿等问题，第一时间停机、报修、公示，明确维修时限，杜绝带病运行；

3.高寒冬季加强电梯机房防寒、防冻、防风防护，定期检查设备运行状态；

4.及时公示电梯停运原因、维修进度、恢复时间，主动接受业主监督。

第十六条  公共设施日常管护

针对我县高寒低温易冻损特点，强化设施专项管护：

1.小区路灯、楼道灯、围栏、健身器材、座椅、给排水管道、井盖等公共设施每日巡检；

2.破损、松动、冻损、失效设施及时修缮更换；

3.冬季提前落实管道防冻、包裹、排空、防护措施，防止冻裂、漏水、结冰；

4.及时排查风雪天气造成的设施损坏，第一时间修复恢复使用。

第六章  收费管理、公共收益及维修资金规范

第十七条  物业服务收费规范

1.严格按照备案收费标准收取物业费，严禁擅自涨价、变相涨价、增设收费项目、捆绑收费；

2.规范公摊费用收取，公开公摊水电费计算方式、收支明细，杜绝乱摊派、乱收费；

3.严禁以停水、停电、关停电梯、封闭出入口、限制通行、停用设施等方式胁迫业主缴费。

第十八条  小区公共收益管理

1.小区电梯广告、外墙广告、场地租赁、车位经营、临时摆摊等所有公共收益单独建账、独立核算、专款专用；

2.严格执行按季度公示制度，明细清晰、可查可溯；

3.公共收益优先用于小区设施维修、环境整治、安全隐患治理、业主公共福利；

4.严禁物业私自截留、侵占、挪用、隐瞒公共收益，一经发现从严记入失信记录，并追究相关责任。

第十九条  住宅专项维修资金使用管理

1.物业主动配合县住建局开展维修资金现场核查、初审、核验工作；

2.主动向业主宣传维修资金申报条件、使用流程、审批程序；

3.小区公共设施大修、电梯改造、屋面维修、公共区域整治等需要使用维修资金的项目，及时征集业主意见、规范上报资料、全程配合监管施工、验收、公示工作；

4.杜绝拖延申报、隐瞒问题、阻挠维修资金规范使用。

第七章  投诉处置、问题整改与闭环管理

第二十条  诉求投诉快速处置

畅通电话、微信群、线下反馈、上级转办等多元投诉渠道，建立接诉即办机制：

1.一般性诉求5日内受理、处置、反馈、闭环；

2.复杂隐患、纠纷问题限时15日内办结并报备；

3.所有投诉实行台账登记、限时办理、办结回访、存档备查。

第二十一条  问题整改销号制度

对住建部门、乡镇、社区督查发现的问题，严格执行“整改通知—限期落实—前后对比照片—整改报告—复核销号”闭环流程。

对敷衍整改、虚假整改、逾期不改、屡改屡犯、问题反弹的企业，实行约谈警示、扣分降级、失信记录、通报曝光。

第八章  信用考评、红黑榜与奖惩机制

第二十二条  日常督查考评方式

采取日常随机抽查、月度例行检查、季度综合考评、专项集中整治、业主满意度测评相结合的方式，全方位量化考核物业履职情况。

第二十三条  红黑榜评定及运用

（一）红榜企业

服务规范、台账齐全、整改积极、投诉量低、群众满意度高、无安全隐患、无违规行为的物业企业。

政策倾斜：优先推荐评优评先、优先参与县域物业项目招投标、纳入行业示范企业。

（二）黑榜企业

长期履职缺位、安全隐患突出、整改拒不落实、质价严重不符、投诉集中、侵占公共收益、漠视群众权益的企业。

惩戒措施:全县通报批评、约谈企业及项目负责人;取消行业评优评先资格;失信行为记入物业服务企业信用档案,供物业服务项目招投标参考;涉嫌违法的移交相关部门依法处置。

第二十四条  物业企业负面禁止清单

1.未按规定办理备案、擅自调价、捆绑收费、乱摊派费用;

2.隐瞒、截留、挪用小区公共收益，不按规定公示账目；

3.停水停电、关停公共设施胁迫业主缴费；

4.放任消防通道堵塞、电动车违规入户、飞线充电等重大安全隐患；

5.公示长期空白、过期、虚假，台账混乱、资料缺失；

6.人员长期脱岗空岗、保洁敷衍、卫生死角长期不治；

7.电梯维保走过场、设施故障拖延不修、漠视安全；

8.到期拒不交接、恶意滞留项目资料、阻碍小区正常管理；

9.拒不配合主管部门、乡镇社区排查、整改、整治、宣传工作；

10.纵容违建、违规装修、破坏小区公共设施及环境。

第九章  约谈与联合执法惩戒

第二十五条  分级约谈机制

1.问题轻微、首次违规的项目：约谈项目负责人、限期整改；

2.问题反复、投诉高发、隐患较多的项目：约谈企业负责人；

3.重大安全隐患、恶意违规、侵害业主权益的：约谈企业法人，全县通报。

第二十六条  多部门联合惩戒

对长期整改不力、拒不履职、违规情节严重的物业企业，由县住建局联合乡镇、社区、市场监管、应急管理、综合执法开展联合检查、联合整治、联合执法，依法依规从严处置，规范行业乱象。

第十章  附则

第二十七条  制度适用补充

业主自管小区、单位托管小区参照本办法执行，由属地社区、主管单位督促落实规范化管理标准。

第二十八条  解释权限

本办法由若尔盖县住房和城乡建设局负责解释。

第二十九条  施行时间

本办法自2026年11月13日起施行,有效期5年。以往县域物业相关管理规定与本办法不一致的，以本办法为准。

关于《若尔盖县住宅小区物业服务行业管理办法》的政策解读